یکی از از ماده‌های مهم قانون ثبت اسناد و املاک همین ماده ۱۰۰ می‌باشد زیرا  در این ماده به جرم جعل توسط مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان  دفاتر رسمی اشاره شده است.
لیکن  امروز به علت افزایش مراودات قراردادی بین مردم ارتکاب به جرم جعل در اجزای ثبت اسناد و املاک روبه افزایش است.
در این مقاله سعی داریم به نکات این ماده بپردازیم:

چگونه یک وکیل ملکی را شناسایی کنیم؟

یک وکیل ملکی باید در ابتدا مشاور خوبی در بحث دعاوی ملکی و اسناد باشد، زیرا این دعاوی بسیار مهم و تجربی می‌باشند و اگر وکیل ملکی تجربه کافی جهت مشاوره نداشته باشد؛نمی‌تواند به خوبی از حق شما دفاع کند. و لازم به ذکر است تجربه کافی هم بسیار ملاک مهمی محسوب می‌گردد.

الف) اسناد مجعول یا مزوره را ثبت کند

در ابتدا به معنی لغوی جعل می پردازیم:

 1- جعل در لغت چیست؟ به معنای ساختن؛ خلق کردن؛ تقلب می‌باشد. و تزویر در لغت چیست؟ به معنای دروغ فریب و مکرو حیله می‌باشد.

2- استفاده از سند مجعول وقتی جرم است که که متضمن ضرر مادی یا معنوی بوده و یا دست کم قابلیت اضرار داشته باشد بنابراین ورود ضرر از ارکان جرم جعل نمی باشد و صرف استفاده از سند یا شی مجعول با علم به مجعول آن موجب تحقق جرم می‌شود. 

علاوه بر ماده 100 یاد شده؛ مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی رکن قانونی این جرم را توضیح داده است مطابق ماده «هر یک از کارکنان و مسئولان دولتی که در اجرای وظیفه خود در احکام و تقریرات نوشته‌ها و اسناد و سجلات و دفاتر آن ها از نوشته ها و اوراق رسمی تزویر کند اعم از اینکه امضا یا مهری را ساخته یا امضا یا مهر یا خطوط را تحریف کرده یا کلمه الحاق کند یا اسامی اشخاص را تغییر دهد علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا پرداخت شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد»

مطابق ماده  ۵۳۴ «هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضایی و مامورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته ها و قراردادها راجع به وظایفشان مرتکب جعل و تزویر شوند اعم از اینکه موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی؛ مهر یا تقریرات  یکی از طرفین را تحریف کنند یا امرباطلی  را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است؛ اقرار شده جلوه دهند علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنچ سال یا  شش تا سی  میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد».

حدود اختیارات و وظایف وکیل ملکی به چه صورت است است؟

وظایف و اختیارات وکیل ملکی شامل دعاوی اعم از: خلع ید، تصرف عدوانی، جرایم ثبتی، دعاوی حق سرقفلی و کسب و پیشه و اسناد رهنی می‌باشد و شما هنگام که با یکی از مشکلات ملکی مواجه می شوید، می‌توانید به وکیل ملکی جهت احقاق حق مراجعه کنید.

ثبت سند بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون جدید باید حاضر باشند

1- قانونگذار برای ثبت اسناد اهمیت بسیار قائل شده  و حضور متعاملین (طرفین قرارداد) را در هنگام تنظیم و ثبت سند لازم دانسته است علاوه آنکه برای ثبت اسناد برخی از افراد؛ حضور اشخاص خاصی را در هنگام تنظیم و ثبت اسناد ضروری تشخیص داده است.

2- و بر اساس ماده ۱۹ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی «سند معامله باید پس از تنظیم و ثبت در دفتر سردفتر و نماینده- چنانچه دارای نماینده باشد- و انجام سایر تشریفات به امضا و تصدیق اصحاب معامله برسد و اصحاب معامله باید سندرا امضا کنند» و اگر یکی از طرفین معامله  کور یا   کر و یا بی سواد باشد هر یک از اصحاب معامله باید یک نفر از معتمدین خود را حاضر و در موقع قرائت ثبت و امضای آن حضور داشته باشد یعنی  باید طرفین معامله شخص مورد اعتماد خود را معرفی کنند. سردفتر نمیتواند دفاتر خود را از محل کار به منزل اصحاب دعوا ببرد مگر (یکی از طرفین  معامله ) مریض باشد که ثبت سند باید در حضور مدعی العموم یا دو نفر از معتمدین محل به عمل بیاید.

تقویم یا تأخیر تاریخ سند یا ثبت سند

1- ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی«در اسناد رسمی تاریخ تنظیم  معتبر است حتی برعلیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آن ها داشته ؛ ورثه آن ها، کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است. منظور از اعتبار تاریخ سند رسمی به اشخاص ثالث؛ فرض  صحت تاریخ تنظیم سند می باشد که در سند قید شده است .بنابراین؛ چنانچه  سند انتقال رسمی بین دو نفر تنظیم گردد و سپس دعوا بین شخص ثالثی با یک طرف معامله   اقامه شود و سند مزبور از طرف متعامل ابراز گردد، شخص ثالث نمی تواند ادعا کند که نسبت به سند رسمی تنظیم شده بیگانه است و تاریخ سند نسبت به او اعتباری ندارد.

2- اگر سردفتر تاریخ سند یا ثبت سند را تحریف یا تغییر دهد به طور مثال سندی روزه ۲۰ فروردین ماه سال جاری تنظیم گردد و سردفتر تاریخ آن را به ۲۰ مهر ماه سال قبل تغییر دهد(این نمونه‌ای از جرم جعل می باشد)

معدوم یا مکتوم کردن اوراق یا از اعتبار انداختن دفاتر ثبت

برابر ماده ۱۱ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی، دفاتر دفترخانه رسمی شش دفتر است عبارتند از:

1- دفتر ثبت اسناد یا دفتر سردفتر
2- دفتر راهنمای متعاملین
3- دفتر درآمد یا مالیاتی
4- دفتر ابواب جمعی قبوض سپرده
5- دفتر ثبت مکاتبات یا اندیکاتور
6- دفتر گواهی امضا

امروزه ارائه کلیه خدمات در دفاتر اسناد رسمی اعم از تنظیم سند، تصدیق امضا، و سایر امور به صورت الکترونیکی انجام می‌پذیرد.

معدوم کردن دفاتر به مفهوم تخریب و نابودی یک اثر است و جعل بقای یک اثر به معنای به وجود آوردن تغییراتی در بقا  آن میباشد.

منظور از بی اعتباری و بی استفاده کردن  سند؛ب ی ارزش نمودن آن و آن را بی اعتبار کردن و از انتفاع انداختن است که این عمل با وسایل متقلبانه و غیر واقعی صورت می‌گیرد.

ثبت اسناد فاقد اعتبار به معنای ثبت سندی است که به طور واضح سندیت ندارد و یا از سندیت افتاده باشد.

سندی را به اسم کسانی که آن را معامله نکرده‌اند ثبت کند

اسناد انتقالی را با علم به عدم انتقال مالکیت انتقال دهنده ثبت کند

در نتیجه اگر سردفتر یکی از موارد گفته شده  را انجام دهد به جرم جاعل در اسناد رسمی محکوم خواهد شد.

بر چه اساس و معیار هزینه وکیل تعیین می‌شود؟

درباره هزینه وکیل ملکی نمی‌توان به طور دقیق سخن گفت چرا که این مسئله در پرونده‌های مختلف و بسته به نوع دعوا تعیین می‌گردد و در دعاوی مختلف هزینه به صورت متفاوت می باشد.

و تعیین هزینه بسیار زیاد مربوط به حجم کاری است که یک وکیل خوب ملکی انجام می‌دهد.